Vermietete Immobilie verkaufen: Kapitalanleger, Mietrecht und Preisunterschied

Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, bewegt sich in einem ganz eigenen Markt. Die Käufer sind selten Familien, sondern Kapitalanleger. Der erzielbare Preis liegt oft deutlich unter dem, was man bei einer leer stehenden Immobilie bekommen würde. Und juristisch gibt es eine Reihe von Fallstricken, die man unbedingt kennen muss — allen voran den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete".

Dieser Ratgeber erklärt, was beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland gilt, wer typische Käufer sind, wie sich der Preis berechnet und ob — beziehungsweise wie — eine Eigenbedarfskündigung nach Verkauf funktioniert.

Das Grundprinzip: Kauf bricht nicht Miete

Nach § 566 BGB gilt: Wer ein vermietetes Objekt kauft, tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Das Mietverhältnis bleibt unverändert bestehen — inklusive Mietvertragslaufzeit, Kaltmiete, Mieterhöhungsbeschränkungen, Kaution und aller Nebenabreden.

Ein Käufer kann also nicht einfach nach Erwerb die Wohnung räumen, neue Miete verlangen oder den Mietvertrag neu gestalten. Er ist vollständig an den bestehenden Vertrag gebunden. Für Käufer bedeutet das: Sie wissen genau, was sie bekommen — und für wie lange.

Warum vermietete Objekte weniger bringen

Der Preisunterschied zwischen „vermietet" und „leer" ist in deutschen Großstädten erheblich. Je nach Lage und Mietniveau typisch:

• 10 bis 20 % unter Verkehrswert bei marktüblicher Miete
• 20 bis 30 % unter Verkehrswert bei Altverträgen weit unter Marktmiete
• 5 bis 10 % bei befristeten Mietverträgen mit baldigem Ende

Warum? Weil Kapitalanleger die Mietrendite rechnen und die Miete durch Preisbremse und Mieterschutz in der Regel nicht spürbar angehoben werden kann. Ein Selbstnutzer-Käufer fällt als Zielgruppe fast komplett weg — und damit der oft zahlungskräftigste Teil des Markts.

Rechenbeispiel

Eigentumswohnung in Hamburg, Verkehrswert bei Leerstand: 500.000 €. Vermietet an Altmieter für 750 € kalt (Marktmiete wäre 1.300 €):

• Vermietet-Verkaufspreis realistisch: ca. 380.000 bis 420.000 €
• Rendite für Käufer: ca. 2,3 %
• Mit Marktmiete (nicht möglich wegen Bestandsschutz): 3,7 %

Wer kauft vermietete Immobilien?

1. Private Kapitalanleger

Dies ist die mit Abstand größte Gruppe. Sie kaufen zur Altersvorsorge, zur Diversifikation oder als Abschreibungsobjekt. Sie rechnen nüchtern: Mietertrag minus Nebenkosten minus Steuer minus Instandhaltung = Rendite. Je höher die Rendite, desto attraktiver — aber auch je niedriger das Mietausfallrisiko.

2. Professionelle Anleger und Wohnungsunternehmen

Ab etwa 10 Einheiten oder besonders attraktiven Lagen werden auch institutionelle Käufer aktiv. Sie zahlen oft niedrigere Preise, bieten aber schnelle und sichere Abwicklung.

3. Familien-Käufer mit Wohnrecht-Strategie

Selten, aber relevant: Käufer, die die Wohnung kaufen und auf den Auszug des Mieters warten, um sie selbst zu nutzen. Diese zahlen oft bessere Preise — wenn der Mietvertrag bald endet oder der Mieter bekanntermaßen auszieht.

Eigenbedarfskündigung nach Verkauf

Die häufigste Frage: Kann der Käufer den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Grundsätzlich ja — aber unter strengen Voraussetzungen:

• Der Käufer muss die Wohnung selbst nutzen wollen oder für nahe Angehörige (Kind, Elternteil, Geschwister)
• Der Kündigungsgrund muss konkret benannt werden (wer, warum, ab wann)
• Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer: 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate bei über 5 Jahren, 9 Monate bei über 8 Jahren
• Der Mieter kann Härtefall geltend machen (Alter, Krankheit, soziale Verwurzelung) — dann wird einzeln abgewogen

In vielen deutschen Großstädten gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von 3, 5 oder sogar 10 Jahren nach Umwandlung in Eigentum oder nach Verkauf. In Berlin und Hamburg ist die Sperrfrist z. B. 10 Jahre in bestimmten Stadtgebieten.

Typische Fallstricke beim Verkauf

Mieter-Vorkaufsrecht

Bei der erstmaligen Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Mieter muss über den Kaufvertrag informiert werden und hat zwei Monate Zeit, zum gleichen Preis einzutreten.

Betriebskosten-Abrechnung

Wer im laufenden Jahr verkauft, muss klären, wer die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellt. Üblich: Der Verkäufer erstellt die Abrechnung bis zum Eigentumsübergang, der Käufer danach. Das sollte im Kaufvertrag stehen.

Kaution und Nebenkosten-Vorauszahlungen

Die vom Mieter geleistete Kaution muss vollständig an den Käufer übergeben werden. Ebenso die laufenden Vorauszahlungs-Guthaben. Fehler hier führen zu Streit mit dem Mieter und mit dem Käufer.

Mieterinformation

Der Mieter muss über den Eigentümerwechsel informiert werden — mit Name, Anschrift und Kontoverbindung des neuen Vermieters. Ohne diese Info zahlt der Mieter rechtssicher weiter an den alten Vermieter.

Strategien für höheren Verkaufspreis

Strategie 1: Mietvertrag modernisieren (nur mit Mieter-Zustimmung)

Manchmal lohnt es, mit dem Mieter eine einvernehmliche Anpassung auszuhandeln — etwa eine Mieterhöhung gegen Modernisierung. Das ist nicht immer möglich, kann den Verkaufspreis aber deutlich erhöhen.

Strategie 2: Leerstand vor Verkauf

Falls der Mieter ohnehin ausziehen möchte (Jobwechsel, Umzug): Nicht sofort neu vermieten, sondern leer anbieten. Der Preisunterschied ist meist deutlich größer als die entgangene Miete in der Leerstandszeit.

Strategie 3: Spezialisierte Makler mit Anleger-Netzwerk

Nicht jeder Makler kennt sich mit vermieteten Objekten aus. Ein Spezialist hat ein Netzwerk an aktiven Kapitalanlegern und kann deutlich bessere Preise erzielen als Breit-Vermarktung auf ImmoScout. Wir vermitteln gezielt an solche Makler.

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